不動産RWAプロジェクト分析: 断片化された所有権から指数取引へ

実世界の資産(RWA)のトークン化は、暗号通貨市場では新しい概念ではなく、2018年にはすでに登場していました。しかし、規制の不備と顕著なリターンの欠如により、初期の試みは規模を形成することができませんでした。

2022年、アメリカの金利が上昇するにつれて、国債の利回りが暗号安定コインの貸出金利を上回り、国債をRWAの対象とすることがより魅力的になりました。成熟したDeFiプロジェクトや伝統的な金融機関がRWAの探求を始めました。

近年、いくつかの不動産RWAプロジェクトが登場し、不動産投資市場を拡大し、多様な製品を提供し、投資のハードルを下げることを目的としています。本稿では、これらのプロジェクトの設計の長所と短所、および潜在市場を分析し、主に北米の不動産市場に焦点を当てます。

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不動産のトークン化方法

不動産投資市場の規模は非常に大きいです。2023年3月のデータによると、北米上場不動産市場の価値は1.3兆ドル、世界全体では2.66兆ドルです。

不動産のトークン化の主な目的には、より多様で柔軟な投資商品を創出すること、より広範な投資家を惹きつけること、資産の流動性と価値を向上させることが含まれます。主な形式には:

1. フラグメンテーションされた不動産所有権ファイナンス
2. 地域別不動産インデックス商品
3. 不動産トークン担保付貸付

さらに、トークン化は不動産の透明性とガバナンスの民主性を高めることができます。

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不動産投資信託(REIT)は不動産RWAと似た点があり、投資の敷居を下げて流動性を高めています。しかし、REITは通常、管理権や所有権を提供せず、中央集権的な運営を維持しています。それにもかかわらず、REITの厳格な規制と運営フレームワークはRWAプロジェクトに参考を提供することができます。

不動産RWAプロジェクトには通常、以下の利点と欠点があります:

価値：

• 投資の敷居を下げる
• 資産の流動性を高める
• 投資の選択肢を増やす
• 透明性を高める

短所：

• 規制が明確でない
• 法律リスク
• 管理コストが高い -利益相反

具体的なプロジェクトは、管理や製品のアプローチが異なるため、実際の運営状況はさまざまです。

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ケーススタディ

リアルT

RealTは2019年に立ち上げられ、アメリカの住宅不動産のトークン化に特化した最初の不動産RWAプロジェクトの1つです。

RealTは不動産を購入し、法的にトークン化し、第三者に管理を委託します。賃料は費用を差し引いた後、トークン保有者に分配されます。RealTはトークン化を担当しますが、不動産を保有する会社とは法的に隔離されています。もしその会社がデフォルトした場合、トークン保有者は新しい管理会社を指名できます。

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モンゴメリーの不動産を例にとると、総価値は323,020ドルで、各トークンは52.10ドル、合計6,200個です。毎月の賃料は2,600ドルで、622ドルの費用を差し引いた後の純利益は1,978ドルです。各トークンの年収益は3.83ドルで、年率は7.35%です。

RealTは100%のトークンを提供しており、顧客と共同で投資する必要はありません。管理者は家賃から8%を収取し、RealTは2%のトークン化手数料を収取します。このモデルにより、RealTは適格な不動産を見つけてトークン化することに専念できます。

しかし、分散所有権は課題ももたらします。投資家の持株比率が低すぎると、管理コストが持続不可能になる可能性があります。RealTと小株主の間には利害の対立が存在する可能性があります。

データによると、約90%のRealT投資家は500ドル未満の投資を行い、9%は500ドルから2000ドルの範囲にあり、1%は2000ドルを超えています。これは、RealTが一定程度まで個人投資家に不動産投資市場を創出し、流動性を高めたことを示しています。

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RealTはGnosisネットワーク上で約600万ドルの賃貸収入を分配しました。プラットフォーム手数料は約2.5%-3%で、2年間の収入は約150K-180Kドルです。投資への強制参加がないため、RealTが賃貸収入から得る具体的な利益は不明です。

会社構造において、RealTはデラウェア州にコアオペレーションエンティティと不動産会社の親会社を登録し、各投資不動産のために子会社を設立しています。この構造は、各不動産の財務および法的リスクを分離することを目的としています。

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) パークリ

Parclは、ユーザーが世界の不動産市場の価格変動を取引できるDeFiプラットフォームです。ParclはAMM構造を通じて不動産関連の合成資産を提供します。

Parclは販売履歴に基づく地域不動産指数を発表しました。投資家は住宅価格の動向について強気または弱気の投機を行うことができます。

この方法は、実際の不動産取引における法的問題を回避します。RWA基準に完全には適合しませんが、Parclは多くの著名な機関から投資を受けており、不動産RWA製品の多様化について議論する際に注目に値します。

Parclテストネットは2022年5月にSolanaで開始され、現在のTVLは1600万ドルです。しかし、注目度は高くなく、日々の取引量は1万ドル未満で、日次アクティブユーザーは50人未満です。

製品設計は成熟しており、積極的にプロモーションを行っているにもかかわらず、Parclは依然として低い市場シェアを維持しており、これは暗号市場が不動産指数製品を迎える準備がまだ整っていないことを示唆しているかもしれません。

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) レイノ

RippleやMakerDAOなどの大手暗号企業も、不動産RWA製品を検討しています。 Rippleは不動産トークン化された住宅ローン融資のサポートを発表し、MakerDAOはRobinlandと提携して不動産ローン融資を支援しました。

Reinnoは運営を停止したプロジェクトですが、その2つの製品は注目に値します:

1. トークン化された不動産に基づくローンサービス。所有者は不動産書類をReinnoに提出し、承認後にSPV会社とトークンスマートコントラクトを作成し、トークンを担保として借り入れを行うことができます。

2. 住宅ローンの資金調達。ユーザーは銀行の住宅ローンを利用して不動産を購入した後、不動産の所有権をトークン化して資金調達を行い、銀行ローンの返済に使用し、その後、固定金利でプロトコルに返済します。

Reinnoは中央集権型のオフラインモデルを採用しており、明らかなリスクがあります:

1. 貸し手ではなくトークン化サービスプロバイダーとして、債務不履行の借り手を訴えることは難しい。
2. 借入後に住宅所有者が不動産を販売したり、銀行ローンの返済を停止したりするのを効果的に防ぐことはできません。

これらのリスクは、プロジェクトが運営を停止する原因の一つかもしれません。今後、不動産RWAにはより成熟した法的枠組みが必要です。

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まとめ

不動産RWAはまだ初期段階にあり、市場規模とユーザーベースは小さい。この分野には厳格なコンプライアンスと成熟した法的枠組みが必要です。一部のプロジェクトはリスク隔離構造や不動産関連の金融商品を採用してリスクを低減しています。しかし、潜在能力を十分に発揮するためには、立法の進展と運営のコンプライアンスが不可欠です。

現在、明確で一貫した規制の枠組みが不足しており、各規制機関のトークン分類が異なるため、ルールが不明確です。これは潜在的な投資家に脅威を与え、不動産のトークン化の長期的な実現可能性を危うくしています。

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それにもかかわらず、多くの有名企業が不動産RWAに取り組んでおり、一部のプロジェクトはすでに実現可能性を証明しています。法的枠組みが整備されるにつれて、不動産RWAは急速な発展を遂げることが期待されています。

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